La manipolazione dell’Euribor nei mutui.
La questione della manipolazione dell’Euribor rappresenta uno dei temi più complessi e dibattuti del diritto…
La questione della possibilità per il Comune di costituire un diritto di enfiteusi a favore di un privato su terreni comunali gravati da usi civici presenta profili di particolare complessità giuridica che richiedono un’analisi approfondita della normativa speciale in materia di usi civici e della relativa giurisprudenza consolidata.
Il quadro normativo di riferimento è costituito principalmente dalla legge 16 giugno 1927, n. 1766, che disciplina la liquidazione degli usi civici e delle terre di uso civico, e dal Codice civile per quanto attiene alla disciplina generale dell’enfiteusi.
Il regime giuridico dei terreni gravati da usi civici
I terreni comunali gravati da usi civici sono soggetti a un regime giuridico particolare che li assimila sostanzialmente ai beni demaniali. Come stabilito dall’art. 823 del Codice civile, “i beni che fanno parte del demanio pubblico sono inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi, se non nei modi e nei limiti stabiliti dalle leggi che li riguardano”.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che i beni gravati da uso civico sono equiparati, quanto al regime di circolazione, ai beni appartenenti al demanio, con la conseguenza che ogni atto di alienazione posto in essere senza il rispetto delle procedure previste dalla legislazione speciale è affetto da nullità per impossibilità giuridica dell’oggetto. Come affermato dalla Cassazione Civile, ordinanza n. 1534 del 2018, “i beni di proprietà pubblica gravati da uso civico e concessi in enfiteusi a privati sono equiparati, quanto al regime di circolazione, ai beni appartenenti al demanio, con la conseguenza che ogni atto di alienazione posto in essere dall’enfiteuta è affetto da nullità per impossibilità giuridica dell’oggetto, ove non sia stato adottato un provvedimento di sdemanializzazione”.
Le procedure previste dalla legge n. 1766 del 1927
La legge sugli usi civici prevede specifiche procedure per la gestione dei terreni gravati da usi civici. In particolare, l’art. 11 della legge n. 1766 del 1927 stabilisce che i terreni di cui sia stata acquisita la demanialità civica, “convenientemente utilizzabili per la coltura agraria”, sono destinati ad essere ripartiti secondo un piano tecnico di sistemazione fondiaria e di avviamento colturale.
Come precisato dalla Cassazione Civile, ordinanza n. 19941 del 2022: “I terreni di cui sia stata acquisita, nel modo appena descritto o in altro, la demanialita’ civica, posseduti da Comuni o frazioni di Comuni, universita’ ed altre associazioni agrarie comunque denominate, convenientemente utilizzabili per la coltura agraria (L. n. 1766 del 1927, articolo 11), sono, a loro volta, destinati ad essere ripartiti, secondo un piano tecnico di sistemazione fondiaria e di avviamento colturale, fra le famiglie dei coltivatori diretti del Comune o della frazione, con preferenza per quelle meno abbienti, purche’ diano affidamento di trarne la maggiore utilita’ (articolo 13 di detta legge). Tale procedimento, c.d. di quotizzazione, comporta l’assegnazione delle unita’ fondiarie risultanti dalla ripartizione a titolo di enfiteusi”.
I requisiti per la costituzione di enfiteusi su terreni gravati da usi civici
La costituzione di enfiteusi su terreni gravati da usi civici non può avvenire secondo le modalità del diritto comune, ma deve rispettare le specifiche procedure previste dalla legislazione speciale. Gli artt. 13 e 19 della legge n. 1766 del 1927 richiedono:
La giurisprudenza ha costantemente affermato che le concessioni enfiteutiche stipulate in violazione di tali procedure sono nulle. Come stabilito dalla Corte d’Appello di Roma, sentenza n. 6039 del 2024, “le concessioni enfiteutiche su terreni gravati da usi civici stipulate in violazione dell’art. 13 della legge n. 1766 del 1927, senza l’omologazione del Commissario e l’approvazione dell’Autorità previste per gli atti di ripartizione dei terreni, sono nulle”.
Analogamente, il TAR Lazio, sentenza n. 3360 del 2014 ha precisato che “l’enfiteusi costituita iure privatorum su terreni gravati da usi civici, senza l’osservanza delle procedure previste dagli artt. 13 e 19 della legge n. 1766 del 1927 (piano tecnico di sistemazione fondiaria, piano di ripartizione, intervento del Commissario), è nulla e pertanto intrasmissibile agli aventi causa”.
La natura del diritto costituito
Quando l’enfiteusi viene costituita nel rispetto delle procedure previste dalla legge speciale, il diritto che ne deriva mantiene caratteristiche peculiari. Come chiarito dalla Tribunale di Lamezia Terme, sentenza n. 110 del 2025, “il provvedimento di legittimazione delle occupazioni abusive di terre del demanio civico, emesso ai sensi degli artt. 9 e 10 della legge n. 1766/1927, non attribuisce al concessionario la piena proprietà del fondo, ma un diritto reale equiparabile all’enfiteusi, gravato dall’obbligo di corrispondere un canone di natura enfiteutica”.
I vincoli derivanti dalla normativa ambientale e paesaggistica
Un ulteriore elemento di complessità deriva dall’evoluzione normativa successiva, in particolare con l’entrata in vigore della legge 20 novembre 2017, n. 168, che ha rafforzato la tutela dei beni di collettivo godimento. Come evidenziato dalla Corte d’Appello di Roma, sentenza n. 4760 del 2025, “con l’entrata in vigore della L. 168/2017, che tutela i beni di collettivo godimento quali componenti stabili del sistema ambientale e strutture eco-paesistiche, l’operatività della conciliazione risulta ristretta, non potendosi addivenire ad essa quando il trasferimento dei terreni comprometterebbe il vincolo di salvaguardia dell’ambiente e del paesaggio”.
Conclusioni
In risposta al quesito posto, il Comune può costituire un diritto di enfiteusi a favore di un privato su terreni comunali gravati da usi civici, ma esclusivamente nel rispetto delle specifiche procedure previste dalla legge n. 1766 del 1927 e successive modificazioni. Tale possibilità è subordinata a:
L’inosservanza di tali procedure comporta la nullità dell’atto per impossibilità giuridica dell’oggetto, con conseguente intrasmissibilità del diritto agli aventi causa. Il diritto costituito mantiene inoltre caratteristiche peculiari, rimanendo gravato dall’obbligo di corrispondere un canone enfiteutico e soggetto alle specifiche limitazioni previste dalla legislazione speciale in materia di usi civici.
Studio Legale Quintieri
Via Porta Piccola, 1
88833 Caccuri KR